Tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản đang là xu hướng đầu tư hot nhất hiện nay và được dự đoán là sẽ không ngừng phát triển trong tương lai.

Sự phát triển ồ ạt, giao dịch mua – bán ngày càng nhiều trên thị trường bất động sản khiến cho quỹ đất không còn nhiều. Nếu như ngày trước, mọi người chỉ quan tâm đến đất thổ cư và tập trung đầu tư vào nó thì ngày nay, đất nông nghiệp cũng là một mối quan tâm và là nguồn sinh lợi lớn cho nhà đầu tư.

Vậy đất nông nghiệp khác gì với đất thổ cư, đặc điểm riêng của đất nông nghiệp là gì và có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không? Hãy cùng Nhà Tiến Phát tìm hiểu thêm nhiều thông tin từ bài viết dưới đây.

Đất phi nông nghiệp là gì?

đất phi nông nghiệp là gì

Đất phi nông nghiệp được Nhà nước quy định rõ về việc sỡ hữu và cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu.

Đất phi nông nghiệp được cấp phép dùng cho mục đích xây nhà ở hoặc các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống sinh hoạt và không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp như: trồng trọt, cấy hái, làm rừng,… trên mảnh đất đó. Tùy theo mục đích sử dụng đất mà đất phi nông nghiệp được chia ra thành nhiều nhóm đất khác nhau, như:

  • Đất phi nông nghiệp ở nông thôn
  • Đất phi nông nghiệp ở thành thị
  • Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng – an ninh
  • Đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, cơ quan đoàn thể
  • Đất do các tôn giáo sử dụng
  • Đất sử dụng cho các công trình giao thông – thủy lợi
  • Đất sử dụng cho các khu di tích, danh lam thắng cảnh
  • Đất sử dụng cho các nghĩa trang, nghĩa địa.

Đất nông nghiệp là gì?

đất nông nghiệp là gì

Tương tự như đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp cũng thuộc sự quản lý và cấp phép sử dụng của Nhà nước, nhưng khác với đất phi nông nghiệp về mục đích sử dụng đất.

Đối với đất nông nghiệp, ngoài sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông – lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi,… thì không được sử dụng cho mục đích nào khác. Tùy vào đặc điểm của từng khu đất mà được phân biệt thành các loại đất khác nhau:

  • Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm
  • Đất nông nghiệp chăn nuôi
  • Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm
  • Đất trồng rừng sản xuất
  • Đất rừng phòng hộ
  • Đất rừng đặc dụng
  • Đất nuôi trồng thủy hải sản và đất làm muối
  • Đất nông nghiệp khác.

Nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong quỹ đất và được phân bố rộng khắp trên cả nước, chiếm một vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế – xã hội.

Vì có giá trị thấp nhưng lại có khả năng sinh lời cao sau khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nên nhóm đất nông nghiệp được rất nhiều nhà đầu tư tìm đến và chọn mua để tăng giá trị lợi nhuận.

Chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, nên hay không?

Đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ cho đời sống sinh hoạt. Do vậy, đây chính là loại đất đáp ứng được hầu hết nhu cầu về nhà ở của người mua đất và mang giá trị cao nhất trong các nhóm đất.

Để giá trị mảnh đất mà mình đang sở hữu đạt được giá trị cao nhất, nhà đầu tư cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Điều 134 tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quy định rõ về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

  1. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  2. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
  3. Phòng Tài Nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra và xử lý hồ sơ.
  4. Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày (theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
  5. Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm:
  • Tiền sử dụng đất bằng 100% giái trị chênh lệch giữ đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được địa phương quy định).

Đất nông nghiệp có được xây nhà tạm không?

Luật Đất đai 2013, cụ thể tại Khoản 1 Điều 170 có quy định rõ về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích của đất.

Do vậy, để được xây nhà trên mảnh đất đó thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ mục đích sử dụng đất là nhà ở. Tuyệt đối không được xây nhà hoặc các công trình khác trái với mục đích sử dụng đất đã được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất nông nghiệp chính là mảnh đất dùng để phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, do vậy, việc xây nhà trên mảnh đất này là trái với quy định và không được phép.

Nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà xây nhà trên đất thì sẽ bị phạt hành chính, cụ thể tại Khoản 3 và 4 của Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP có quy định:

“Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

  1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
  2. a) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 hecta;
  3. b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 hecta đến dưới 03 hecta;
  4. c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 hecta trở lên.
  5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
  6. a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
  7. b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Kết luận

Nếu đã có ý định xây nhà hoặc để tăng giá trị bất động sản lên mức giá trị cao nhất, nhà đầu tư cần chắc chắn mảnh đất đó đã thực hiện và hoàn tất đầy đủ các Giấy tờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang nhà ở, tránh việc phải tháo dỡ hoặc rủi ro khi đầu tư vào nhóm đất này.